基本政策

我國土地利用與開發的相關政策法規主要包括:《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《區域土地利用總體規劃》等。其中《區域土地利用總體規劃》分為五個級別,即全國、省、地市、縣、鄉鎮級。

土地使用權出/轉讓

基本概念

土地使用權
土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人,以及三資企業,凡具備法定條件者,依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。
土地使用權出讓
土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
土地使用權轉讓
土地使用者將土地使用權再轉移的行為。轉讓是土地使用者依法對其享有的土地使用權進行處分的權利。

相關規定

土地使用權相關規定

出讓涉及問題

土地使用權出讓主要涉及指標、有項目有建設用地、有項目無建設用地三個問題。以下對如何應對這三個問題進行介紹:

指標問題

土地使用權指標問題

有項目有建設用地

有項目無建設用地

項目地占用基本農田
有國家批文,可批復建設。
無國家批文,上報當地國土部門,在下一輪土地利用總體規劃調規時將項目地的基本農田屬性調成建設用地或者有條件建設區。
占用一般農地
建設用地指標需滿足占補平衡,可批復。
不滿足占補平衡,可申請利用建設用地增減掛鉤指標。
占用未利用地
不受耕地占補平衡限制,這種情況當地國土部門可在建設用地指標允許下進行批復。

土地流轉

基本概念

土地流轉是指土地使用權流轉,是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織,即保留承包權,轉讓使用權??梢醞ü?、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權,鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉,發展農業規模經營。

流轉過程

土地流轉過程可以主要由下圖表示:

土地流轉過程

土地開發

基本概念

土地開發,主要是對未利用土地的開發利用,從廣義上來講指因人類生產建設和生活不斷發展的需要,采用一定的現代科學技術的經濟手段,擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動。

兩種類型

土地開發類型主要分為一級土地開發和二級土地開發兩種類型,詳細介紹如下:

土地開發兩種類型

在土地一級開發中,本來該由政府獨自完成的工作,現在通過聯合開發,在不同階段,政企分別扮演不同角色,分工合作,體現了政企聯合開發的性質。以下對一級土地開發進行進一步介紹:

土地一級開發過程

開發土地的轉讓

開發土地轉讓

依法使用國有土地

規劃用地,依法報批

存量土地的開發利用

存量土地開發

閑置土地的開發利用

閑置土地開發

建設用地掛鉤周轉

依法使用集體土地

集體建設用地置換

利用存量集體建設用地

整合現有農家樂資源

農房改造與聯建

旅游項目用地指導性分析——以農業觀光旅游開發為例

集體建設用地置換

第一步:明確用地概念
服務休閑型設施農業指依托農產品型設施農業建立起來的,主要供外來游客進行觀光、采摘、休閑度假等為主的示范農業。
第二步:明確用地屬性
第三步:關注政策導向
  • 關注國土部門頒發的相應法規,批文,隨時掌握國家在政策上的新導向,
  • 同時也要關注地方在開發用地上的新政策,在服從政策法規的同時抓住政策法規上的惠民政策,實現土地的合理利用。
第四步:熟悉相關國家法律法規
《國土資源部關于促進農業穩定發展農民持續增收推動城鄉統籌發展的若干意見》

(國土資發[2009]27號),對設施農用地及其附屬用地的歸類、適用政策和審批進行了進一步的明確和簡化。按照該文件規定,除了設施農業附屬的管理和生活用房等永久性建筑物的用地,須依法辦理農用地轉用審批手續,按照建設用地管理外,凡未使用建筑材料硬化地面、或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地,以及農村道路、農田水利用地,均可作為設施農用地辦理用地手續。(未再強調不得占用基本農田),不納入農用地轉用范圍,不占建設用地指標。

《國土資源部關于促進農業穩定發展農民持續增收推動城鄉統籌發展的若干意見》

(國土資發[2009]27號),對設施農用地及其附屬用地的歸類、適用政策和審批進行了進一步的明確和簡化。按照該文件規定,除了設施農業附屬的管理和生活用房等永久性建筑物的用地,須依法辦理農用地轉用審批手續,按照建設用地管理外,凡未使用建筑材料硬化地面、或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地,以及農村道路、農田水利用地,均可作為設施農用地辦理用地手續。(未再強調不得占用基本農田),不納入農用地轉用范圍,不占建設用地指標。